Zehn Schritte vom Suchprofil bis zur Schlüsselübergabe — und eine vollständige Aufstellung der Nebenkosten, von der Grunderwerbsteuer bis zur Hausbetreuung.
Der Kauf einer Immobilie in Ungarn ist für EU-Bürger grundsätzlich gut möglich. Der Ablauf unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten vom Kauf in Deutschland oder Österreich. Besonders wichtig sind eine sorgfältige Prüfung der Immobilie, ein rechtssicherer Kaufvertrag und eine realistische Kalkulation aller Zusatzkosten.
1. Suchkriterien und Budget festlegen
Klären Sie vorab: gewünschte Region, maximale Kaufsumme, Haus, Wohnung oder Ferienimmobilie, Wohn- und Grundstücksgröße, Entfernung zum Balaton oder zur österreichischen Grenze, dauerhafte oder saisonale Nutzung, Renovierungsbereitschaft und gewünschter Kaufzeitpunkt. Planen Sie schon hier eine Reserve für Nebenkosten, Renovierung und Einrichtung ein.
2. Geeignete Immobilien auswählen
Viele ungarische Angebote enthalten nur wenige Informationen; teilweise stimmen Beschreibungen, Flächenangaben oder dargestellte Gebäudeteile nicht vollständig mit den offiziellen Unterlagen überein. Vor einer Besichtigungsreise sollten möglichst viele Fragen geklärt sein: Ist die Immobilie noch verfügbar? Wer ist eingetragener Eigentümer? Ist das Gebäude als Wohnhaus eingetragen? Sind Anbauten und Nebengebäude registriert? Gibt es Belastungen oder Nutzungsrechte? Ist das Haus ganzjährig bewohnbar? Welche Anschlüsse sind vorhanden? Wie hoch ist der Renovierungsbedarf?
3. Besichtigung vor Ort
Prüfen Sie Dach und Dachstuhl, Feuchtigkeit und Schimmel, Fenster und Türen, Heizung und Warmwasser, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Dämmung, Grundstücksgrenzen, Zufahrt, Nebengebäude, Umgebung und ganzjährige Infrastruktur. Bei älteren oder technisch auffälligen Immobilien kann eine zusätzliche Begutachtung durch einen Bausachverständigen sinnvoll sein.
4. Grundbuch und rechtliche Verhältnisse prüfen
Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung muss ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden. Daraus ergeben sich Eigentümer und Eigentumsanteile, die genaue Bezeichnung der Immobilie, Hypotheken, Nießbrauchsrechte, Nutzungsrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, eingetragene Vollstreckungsrechte und sonstige Belastungen.
Achtung: Ein nicht eingetragener Anbau, eine Garage oder ein Nebengebäude kann den Kauf, eine spätere Finanzierung oder den Wiederverkauf erheblich erschweren.
5. Kaufangebot und Preisverhandlung
Im Kaufangebot werden üblicherweise festgehalten: angebotener Kaufpreis, Zahlungsweise, gewünschter Übergabetermin, mitverkaufte Möbel und Einrichtungsgegenstände, ein möglicher Finanzierungsvorbehalt, die Bedingungen für den Vertragsabschluss und eine Annahmefrist. Ein Kaufangebot sollte nicht leichtfertig unterschrieben werden — je nach Inhalt und Form können daraus bereits Verpflichtungen entstehen.
6. Beauftragung eines ungarischen Rechtsanwalts
Der Rechtsanwalt prüft die rechtlichen Voraussetzungen, erstellt oder kontrolliert den Kaufvertrag und reicht die Unterlagen bei der Immobilienregisterbehörde ein: Identifizierung der Vertragsparteien, Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Kontrolle bestehender Belastungen, Regelung des Zahlungsplans, Sicherung der Eigentumsübertragung und Mitwirkung bei der Löschung bestehender Belastungen.
7. Kaufvertrag unterzeichnen
Eindeutig geregelt sein sollten: genaue Bezeichnung der Immobilie, vollständiger Kaufpreis und dessen Währung, Zahlungsfristen, Höhe einer Anzahlung, Bankverbindungen, Voraussetzungen der Eigentumsübertragung, Löschung bestehender Belastungen, Zeitpunkt der Besitzübergabe, Übergabe der Schlüssel, Zählerstände und Versorgungsverträge, mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, Folgen eines Vertragsverstoßes und die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
8. Anzahlung und Kaufpreiszahlung
In Ungarn wird bei Vertragsabschluss häufig eine Anzahlung vereinbart. Dabei muss klar unterschieden werden, welche rechtliche Bedeutung die Zahlung hat: je nach Vertragsgestaltung kann sie eine bloße Vorauszahlung sein oder als besondere Vertragssicherheit dienen. Der Vertrag muss Höhe, Fälligkeit, Empfängerkonto, Währung, die Rechtsfolgen eines Rücktritts, die Voraussetzungen einer Rückzahlung und die Anrechnung auf den Kaufpreis eindeutig festlegen.
9. Eintragung des Eigentumsrechts
Kaufvertrag und Eintragungsantrag werden bei der zuständigen Immobilienregisterbehörde eingereicht; die steuerlich relevanten Angaben werden im selben Verfahren übermittelt. Abhängig von Vertragsgestaltung und Zahlungsplan kann die Eigentumsübertragung in mehreren Schritten erfolgen.
10. Besitz- und Schlüsselübergabe
Erstellen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Datum und Uhrzeit, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Strom-, Wasser- und Gaszählerständen, Zustand der Immobilie, übergebenen Dokumenten, verbliebenen Einrichtungsgegenständen, bekannten Mängeln und den Unterschriften beider Parteien. Danach müssen Versorgungsverträge und gegebenenfalls Versicherungen umgeschrieben werden.
Welche Kosten entstehen?
Grunderwerbsteuer
Der allgemeine ungarische Steuersatz für den entgeltlichen Erwerb einer Immobilie beträgt grundsätzlich 4 Prozent des von der Steuerbehörde festgestellten Verkehrswerts — nicht zwingend des im Vertrag genannten Kaufpreises.
Beispiel: bei einem Verkehrswert von 50.000.000 HUF sind das 2.000.000 HUF Grunderwerbsteuer.
Vergünstigungen oder Befreiungen können je nach Fall möglich sein und müssen individuell geprüft werden.
Weitere Positionen
Rechtsanwaltskosten — abhängig von Kaufpreis, Komplexität des Vertrags, Anzahl der Eigentümer, bestehenden Belastungen, Zahlungsplan und Finanzierung. Holen Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Honorarangebot ein.
Grundbuch- und Verwaltungsgebühren — für Eigentumseintragung, Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Löschung bestehender Rechte und beschleunigte Verfahren.
Übersetzung und Dolmetscher — Vertragsübersetzung, beglaubigte Übersetzung, Dolmetscher und Übersetzung behördlicher Dokumente. Eine Übersetzung ersetzt keine Rechtsberatung, stellt aber sicher, dass Sie die wirtschaftlichen und rechtlichen Inhalte verstehen.
Technische Begutachtung — je nach Größe, Alter, Zustand und gewünschtem Umfang der Dokumentation.
Makler- oder Servicekosten — klären Sie vorab, welche Leistungen enthalten sind, wer die Vergütung zahlt, wann der Anspruch entsteht und welche Leistungen nach dem Kauf enthalten sind.
Bank- und Wechselkurskosten — Bankgebühren, internationale Überweisungsgebühren, Wechselkursdifferenzen und Gebühren der Empfängerbank. Bei größeren Kaufpreisen machen kleine Kursänderungen einen erheblichen Unterschied.
Renovierung und Einrichtung — Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasserleitungen, Dämmung, Bad, Küche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Garten und Zaun, Möbel und Haushaltsgeräte.
Laufende Kosten nach dem Kauf — Strom, Wasser, Heizung, Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftskosten bei Wohnungen, Gartenpflege, Reparaturen und Hausbetreuung während der Abwesenheit.
Hinweis: Eine sichere Kalkulation braucht immer eine zusätzliche finanzielle Reserve. Rechnen Sie nicht nur mit dem sichtbaren Renovierungsbedarf — technische Mängel sind fast immer teurer als kosmetische Arbeiten.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf?
Die Dauer hängt vom Zahlungsplan, einer möglichen Finanzierung, bestehenden Belastungen, der Anzahl der Eigentümer, der Löschung einer Hypothek, erforderlichen Genehmigungen, der Vollständigkeit der Unterlagen und der Bearbeitungszeit der Behörden ab. Ein Kauf aus Eigenmitteln ohne rechtliche Komplikationen lässt sich deutlich einfacher abwickeln. Ein verbindlicher Zeitplan sollte erst nach Prüfung der konkreten Immobilie erstellt werden.